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La garanzia per lavori edili di ristrutturazione o altre esigenze
La garanzia per lavori edili di ristrutturazione o altre esigenzeQualsiasi lavoro edile venga svolto, esiste una garanzia che è possibile venga richiesta all’appaltatore, all’impresa di costruzioni a cui il committente dà l’incarico di svolgere i lavori.
Si tratta della Garanzia per lavori edili.
In realtà questa assicurazione si divide in due tipologie:
- La garanzia Decennale Postuma per i vizi che pregiudichino la funzionalità globale dell’immobile (precedentemente applicata solo alle nuove costruzioni);
- la garanzia di 2 anni valida per difetti e vizi dell’opera che non pregiudichino la funzionalità dell’edificio (in precedenza era riservata ai lavori di ristrutturazione e manutenzione di un immobile esistente).
Per recuperare il quadro normativo di riferimento puoi consultare gli artt. dal 1655 al 1677 che riguardano gli appalti nel Codice Civile. In particolare, gli artt. dal 1667 al 1673 entrano nel merito “delle difformità e dei vizi dell’opera”.
Scopriamo allora i casi per cui viene richiesta la garanzia per lavori edili e la sua durata.
In quali casi serve la garanzia per opere edili?
La garanzia per lavori edili può essere richiesta in tantissimi casi.
Innanzitutto, nella forma di un’assicurazione di durata decennale, è obbligatoria nel caso di nuove costruzioni.
Tuttavia, vi sono tanti casi in cui può essere richiesta anche per immobili già costruiti. Quali? Per tutti i lavori di ristrutturazione e manutenzione, come:
- Opere di impermeabilizzazione;
- lavori per il rifacimento del tetto;
- manutenzione dell’impianto elettrico;
- lavori che coinvolgano il condominio;
- opere di asfaltatura.
E altri casi.
La differenza nell’assicurazione prevista per un caso o per un altro sta nella durata.
In che senso?
La legge prevede due possibilità e quindi due tipologie di durata della garanzia:
- Danni e difetti che pregiudicano la struttura e la funzionalità dell’edificio (10 anni di copertura);
- Danni e difetti che non pregiudicano la struttura e la funzionalità dell’edificio (2 anni di copertura).
Durata delle garanzie per lavori edili
Tempo fa la durata di questa garanzia variava in base ai lavori da effettuare. I lavori di manutenzione e ristrutturazione erano assicurati per 2 anni, mentre i lavori di costruzione di nuovi immobili erano assicurati per 10 anni.
Dopo la sentenza 22553/2015 della Cassazione, tuttavia, la durata della garanzia è stata estesa anche ai casi di ristrutturazione, riparazione o manutenzione di immobili preesistenti o loro parti significative.
Il discrimine è che gli edifici o le parti ristrutturate degli stessi siano per loro natura destinate a durare nel tempo (non devono quindi essere opere provvisorie o allestimenti momentanei).
Il secondo vincolo, indicato precedentemente, riguarda la gravità dei difetti e dei vizi dell’opera.
Oltre alla durata di due o 10 anni dell’assicurazione, vi sono altre distinzioni da fare tra i lavori di costruzione e di ristrutturazione?
In effetti sì, e riguardano:
- La prescrizione: la data ultima in cui è possibile per il committente far causa per danni se non ha ottenuto il risarcimento;
- la decadenza: la data ultima in cui è possibile per il committente contestare un vizio o difetto dell’opera all’appaltatore.
Vediamo nel dettaglio nei prossimi paragrafi.
Garanzia di 10 anni per i vizi che pregiudichino la funzionalità globale dell’immobile e termini legali per nuove costruzioni
Come si fa a distinguere tra “gravi” o “lievi” difetti o vizi dell’opera?
I casi sono diversissimi, come la realizzazione di lavori non a regola d’arte, la presenza di infiltrazioni, crepe che si formano nei muri, e tanti altri. In queste circostanze può esserci un difetto “grave”.
Il discrimine è sempre lo stesso: se determina o meno la perdita di stabilità o funzionalità dell’edificio costruito o ristrutturato o di una sua parte destinata a durare nel tempo.
Se si verifica una di queste circostanze la garanzia per lavori sarà di durata decennale. Tale assicurazione è nota anche come “garanzia per l’acquisto di una casa” o “assicurazione del committente dei lavori edili”. Dal punto di vista assicurativo, si tratta della Decennale Postuma.
Non vale, quindi, solo per le nuove costruzioni.
Tuttavia, prescrizione e decadenza per le nuove costruzioni hanno termini diversi e specifici rispetto ad altre tipologie di lavori:
- Decadenza: 1 anno dalla scoperta del vizio o del difetto;
- Prescrizione: 10 anni dal trasferimento di proprietà dell’immobile.
Garanzia di 2 anni dalla consegna delle opere per vizi e difformità e termini legali per Opere di ristrutturazione
Dopo che la Cassazione, con la sentenza 22553/2015, ha ampliato a 10 anni la durata della garanzia per lavori di ristrutturazione e manutenzione, la garanzia di due anni è valida solamente per difetti o vizi che non pregiudicano la stabilità o la funzionalità dell’edificio o della parte di quest’ultimo destinata a una lunga durata.
Di conseguenza, le differenze rimangono per i termini di prescrizione e decadenza.
Per ristrutturazioni e lavori di manutenzione:
- La prescrizione è di 2 anni dal passaggio di proprietà dell’immobile;
- il termine della decadenza cade 60 giorni dopo la scoperta del difetto o del vizio. Cade, invece, 8 giorni dopo la scoperta in caso di esecuzione di contratti d’opera (per esempio, interventi di riparazione e lavori eseguiti da artigiani).