Cos’è la Concessione Edilizia e come ottenerla?


La Concessione Edilizia è un permesso rilasciato da un Comune che consente di operare lavori edili o di trasformare le costruzioni presenti in un territorio.

In realtà, nel 2001 è stata sostituita dal Permesso di Costruire. Anche se bisogna sapere che in tutte le regioni d’Italia, esclusa la Valle d’Aosta, si utilizza ancora il termine Concessione Edilizia.

Ma quando è obbligatorio questo Permesso? A chi serve? Come e quando fare richiesta?

Nei prossimi paragrafi risponderemo a tutte queste domande e anche ad altre, in modo che sia i proprietari di un terreno sia chi lavora nell’azienda deputata all’opera di edifica o di trasformazione di un immobile possano avere chiaro in mente quali obblighi e quali necessità derivino da questa autorizzazione amministrativa.

Concessione Edilizia, Permesso di Costruire e Licenza Edilizia: facciamo chiarezza

In primo luogo abbiamo detto che oggi la Concessione Edilizia è stata sostituita dal Permesso di Costruire

Quali sono però le differenze?

Per chiarire il significato di questi termini tecnici e spiegarne le differenze, ripercorriamo in breve come questa autorizzazione amministrativa si è evoluta nel tempo.

In origine, infatti, i possessori di un terreno o di un immobile potevano richiedere la Licenza Edilizia. Poi questa venne modificata in Concessione Edilizia nel 1977 e poi nuovamente trasformata nel Permesso di Costruire nel 2001.

Tutti e tre questi termini indicano la possibilità per il proprietario di un terreno di operare trasformazioni edilizie o urbanistiche su di esso con il benestare del Comune.

E quindi cosa è cambiato?

Vediamo.

La Licenza Edilizia:

  • Era regolata dalla “Legge Urbanistica” n. 1150/1942;
  • Era gratuita.

La Concessione Edilizia:

  • Era regolamentata dalla “Legge Beccalossi” n. 10/1977;
  • Era concessa dal Comune per mezzo di un pagamento (oneri di urbanizzazione e costi di costruzione).

Il Permesso di Costruire:

  • È regolamentato dal Testo Unico dell’Edilizia, Dpr n. 380/2001;
  • È sempre concesso dal Comune tramite pagamento;
  • Prevede il Silenzio assenso;
  • Non prevede il parere obbligatorio della commissione edilizia.
Un ingegnere davanti al Pc pensa a ottenere una concessione edilizia
Ingegnere al lavoro di fronte al Pc.

Come funziona la Concessione Edilizia?

Bene, risolto un possibile dubbio relativo alla terminologia, vediamo ora come funziona.

Chi può richiederla? A chi serve?

La Concessione può essere richiesta da chiunque abbia un titolo per ottenerne il rilascio: il proprietario del terreno o dell’immobile, il possessore, il titolare dei diritti di superficie, l’usufruttuario, enfiteuta, il promissario…

In sintesi, tutti coloro che rientrano nella definizione dell’Art.11, comma 1, del TUE (Dpr n. 380/2001).

La Concessione Edilizia è obbligatoria?

Le regioni possono regolamentare con leggi specifiche le diverse opere edili o urbanistiche che richiedano obbligatoriamente il rilascio della Concessione Edilizia sulla base della loro incidenza sul territorio.

Per questo motivo può essere obbligatoria per interventi diversi in base al Comune di riferimento.

Tuttavia, le opere per cui è di norma obbligatorio richiedere il Permesso di Costruire sono:

  • L’edificazione di nuovi immobili;
  • interventi di ristrutturazione edilizia che comportino modifiche alla volumetria degli edifici, mutamenti della loro destinazione d’uso o una struttura edilizia in parte diversa da quella preesistente;
  • importanti opere di ristrutturazione urbanistica;
  • Opere che portino alla modifica della sagoma degli edifici regolamentati dal Dl n. 42/2004.

Quali attività si possono fare senza Concessione?

Il rilascio di questa autorizzazione amministrativa non è obbligatorio per tutte le costruzioni provvisorie o mobili, oppure per quegli interventi che non generano un volume chiuso.

Si intendono quindi tutte le attività come, per esempio, la realizzazione di capannoni in PVC e le coperture per terrazzi, gazebo e tettoie. 

In questi casi si può operare senza la Concessione, ma sono necessarie:

  • La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
  • la DIA (Dichiarazione di Inizio Lavori).

Quali sono i tempi per il rilascio?

Dopo 90 giorni dalla presentazione della domanda, il responsabile del procedimento del Comune di riferimento deve rilasciare al richiedente il Permesso di Costruire. 

In alternativa, se non viene adottato alcun provvedimento e non viene rilasciato il Permesso, dopo 90 giorni, in alcuni rari casi, vale il Silenzio assenso, che autorizza il richiedente a iniziare le opere previste.

Infatti, il responsabile del procedimento ha tempo 60 giorni dalla presentazione dell’istanza per far partire l’istruttoria. In seguito sono necessari altri 30 giorni per rilasciare il permesso amministrativo in questione.

Per mezzo del TUE Dpr n.380/2001 però, nel caso in cui il richiedente non riceva alcuna risposta, né positiva né negativa, alla sua richiesta, vige il Silenzio assenso.

Quanto costa la Concessione Edilizia?

Il suo prezzo cambia in base all’entità delle trasformazioni edilizie o urbanistiche che intendi operare sul territorio.

In ogni caso bisogna considerare tutta una serie di costi, quelli:

  • Del tecnico che realizza una relazione tecnica;
  • del costo della macchina burocratica;
  • degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione;
  • della possibile necessità di una fideiussione.

Per fare un esempio, una nuova costruzione su un terreno di 100 metri quadrati potrebbe richiedere anche una spesa tra i 2250 € e i 6750 €.

Una gru di colore rosso e bianco di fronte al cielo.
Una gru edile rossa e bianca.

Dove viene rilasciata? E come fare richiesta?

Il Comune di riferimento è l’Ente governativo a cui spetta il compito di rilasciare la Concessione Edilizia a colui che ne ha fatto regolamentare richiesta.

Come avanzare questa richiesta al Comune di riferimento?

Se intendi richiedere il Permesso di Costruire al tuo Comune dovrai fare richiesta tramite un’istanza da presentare:

  • Tramite Pec all’ufficio di protocollo del Comune dopo aver sottoscritto l’istanza con firma digitale;
  • oppure recandoti allo Sportello Unico dell’Edilizia.

Tuttavia devi sapere che non basta il rilascio della Concessione affinché possano partire i lavori che hai previsto.

Come abbiamo detto sopra, il Permesso di Costruire è rilasciato previo pagamento al Comune relativo. In merito, ricordiamo i costi di costruzione e gli oneri di urbanizzazione.

Non solo, il Dpr n. 380/2001 prevede che lo stesso possessore del Permesso possa obbligarsi a realizzare le necessarie opere pubbliche di urbanizzazione.

In tal senso il Comune può richiedere due garanzie: una per il pagamento ritardato o mancato dei costi di costruzione e degli oneri di urbanizzazione da parte del titolare della Concessione Edilizia e l’altra per l’effettiva realizzazione delle opere pubbliche di urbanizzazione nei tempi previsti.

Questi due aspetti rientrano nella garanzia fideiussoria nota come Fideiussione per Concessione Edilizia, e possono essere suddivisi nelle seguenti garanzie:

  • La garanzia per “Il pagamento dilazionato degli oneri di urbanizzazione e/o del contributo del costo di costruzione”;
  • la garanzia per l’“Esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione a scomputo degli oneri concessori”.

Cosa accade se la Concessione è scaduta?

Nel caso in cui scadano i termini della Concessione, non sarà più possibile portare a termine la parte non eseguita dell’opera e non si potranno apportare modifiche al progetto.

Per concludere gli interventi sarà necessario ottenere un nuova autorizzazione amministrativa, a meno che non si sia ottenuta la sua proroga prima della data di scadenza.

La Concessione Edilizia in Sanatoria

La Concessione Edilizia in Sanatoria invece entra in gioco quando un terreno è già stato edificato o un immobile modificato senza rispettare le norme di legge.

Si tratta, in particolare, di un procedimento amministrativo che può essere richiesto per regolamentare un edificio costruito senza rispetto per le normative urbanistiche o in modo abusivo.

Se vengono svolti su un edificio abusivo lavori tali da renderlo conforme alle norme della disciplina urbanistica, attraverso la Concessione in Sanatoria, quest’edificio viene regolamentato.

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